500万円の古民家を買ったら税金と諸費用はいくら？

500万円の古民家を見つけると、「この金額なら買えるかもしれない」と感じます。ただし、不動産は物件価格だけでは買えません。購入時には、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙代、固定資産税の精算、火災保険、調査費などがかかります。

税金と諸費用が見えると、500万円物件は検討しやすくなる

500万円の古民家は、物件価格だけを見ると手が届きやすく感じます。ただし実際には、仲介手数料、登記費用、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の精算、火災保険、司法書士報酬などがかかります。さらに、最低限泊まれる状態にするための改装費も別に見ておく必要があります。

大切なのは、500万円で買えるかではなく、総額でいくらになるかです。たとえば物件500万円、諸費用60万円から110万円、初期改装300万円と見ると、合計は860万円から910万円ほどのイメージになります。10年使う前提なら、年あたり86万円から91万円。そこに自分たちの利用頻度を重ねると、「買えるか」ではなく「使い切れるか」で判断しやすくなります。

税金と諸費用を知ることは、買う気を削ぐためではありません。むしろ、総額が見えると安心して前に進めます。気になる物件は、物件価格だけでなく、諸費用と改装費を足して試算してみましょう。

ざっくり見るなら、500万円の物件では購入諸費用として60万円から110万円程度を見ておくと安心です。物件の評価額、仲介の有無、借入の有無、司法書士費用、軽減措置の適用状況によって変わりますが、「500万円だけ用意すれば買える」と考えるのは危険です。

仲介物件の場合、仲介手数料がかかります。通常の売買では、400万円を超える部分がある場合、いわゆる「物件価格の3％＋6万円」に消費税を加えた金額が上限の目安です。500万円なら税別21万円、税込で23.1万円程度です。

ただし、2024年7月1日施行の改正で、物件価格が800万円以下の「低廉な空家等」については特例があります。国土交通省の案内では、仲介に要する費用を勘案して、通常計算の上限を超えて受領できる場合があり、その上限は税込33万円以内とされています。500万円の古民家・空き家系物件では、この特例上限で提示される可能性があります。

つまり、500万円の物件では、仲介手数料は「通常計算なら税込23.1万円前後、低廉な空家等の特例が使われる場合は税込33万円以内」を見ておくのが現実的です。33万円は自由にいくらでも決められるという意味ではなく、上限額の範囲内で、媒介契約の締結時に不動産会社から説明を受け、依頼者が合意する必要があります。

登記では、登録免許税と司法書士報酬がかかります。登録免許税は固定資産税評価額をもとに計算されるため、購入価格と同じとは限りません。古い物件では評価額が低い場合もありますが、土地の評価が高いこともあります。

不動産取得税も忘れやすい費用です。購入後しばらくしてから通知が来ることが多く、資金計画に入れていないと焦ります。住宅や住宅用土地には軽減が使える場合がありますが、築年数、面積、用途、自治体の条件を確認する必要があります。

さらに、購入後すぐに必要になる費用があります。鍵交換、残置物処分、草刈り、雨漏り確認、設備点検、火災保険、最低限の清掃です。古民家の場合、最初の1か月で数万円から数十万円かかることもあります。

500万円の古民家を検討するなら、最低でも「購入価格500万円＋諸費用90万円＋初期整備100万円」のように、総額で見ておきましょう。安く買うことより、買った後に使い始められる資金を残すことが大切です。

※仲介手数料の上限、税金、軽減措置は年度・取引条件・自治体・用途で変わります。実際の購入前には、媒介契約書、重要事項説明、税理士、司法書士、自治体、不動産会社で必ず確認してください。

気になる物件は、URLで残して比べる

少しでも気になる物件があれば、まずはURLを保存して、購入価格・改装費・年間維持費・年間利用回数を並べてみましょう。数字で比べると、勢いだけの買い物ではなく、納得して前に進める候補が見えてきます。

自然派物件は、買って終わりではありません。釣り、SUP、焚き火、川遊び、温泉、子どもの自然体験。買った後の週末がはっきり浮かぶ物件こそ、検討する価値のある一軒です。

※税金、登記、法規、民泊、再建築、浄化槽、井戸水などの判断は、物件所在地の自治体・税理士・司法書士・行政窓口・専門業者へ確認してください。この記事は購入前の整理用です。